公积金可提取最新消息 用来支付物业费?

社保查询 2015年11月21日
    国务院法制办昨日向社会公开发布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》(简称送审稿)。根据送审稿,住房公积金的提取条件拟放宽,职工自住住房租金、自住住房物业费等将来均有望使用公积金支付,并可同时提取配偶公积金。职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于5%,不得高于12%。


    缴存总额8万亿,提取4万亿


    此次送审稿是在2002年修订后的再次修订。1994年国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,要求全面推行住房公积金制度。1999年,《住房公积金管理条例》实施。截至今年7月底,全国住房公积金缴存总额8.31万亿元,提取总额4.34万亿元,缴存余额3.97万亿元。


    住房城乡建设部昨日在说明中表示,随着经济环境变化和房地产市场的迅速发展,住房公积金制度的问题逐渐显露,如缴存制度不完善,城市之间资金无法融通,资金提取、使用和保值、增值渠道偏窄,管理效率和服务水平不高等。因此,迫切需要对现行条例进行修改完善。


    缴存基数、比例“限高保低”


    送审稿中进一步规范缴存政策,明确单位及其职工应当缴存住房公积金,并新增规定“无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员也可以缴存住房公积金”。


    针对有的单位为职工缴纳很少甚至不缴纳公积金,有的单位却把缴存高额公积金当作职工隐性“福利”的现象,送审稿对住房公积金缴存基数、缴存比例有新的规定。未来公积金缴存基数、缴存比例将实行“限高保低”。


    为促进资金保值增值,除原先规定的国债外,新增“住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下,可以将住房公积金用于购买大额存单”。经住房公积金管理委员会批准,公积金中心还可将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。


    贷款审批时限缩短至10日


    送审稿删除“住房公积金增值收益用于建设城市廉租住房补充资金”的规定。明确住房公积金的增值收益在提取住房公积金管理中心的经费后,全部用于建立住房公积金风险准备金,不得挪作他用。


    提取、贷款申请手续也将简化。送审稿规定,住房公积金管理中心应当综合考虑利率水平、服务质量、网点分布、风险防控能力等因素,通过招标方式确定受委托商业银行,办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。明确住房公积金提取和贷款申请由住房公积金管理中心审批,银行按照委托合同办理有关支付手续,简化了单位出具证明的环节。


    此外,送审稿还缩短提取和贷款审批时限,贷款审批时限由15日缩短为10日。


    骗提骗贷可追究刑事责任


    送审稿新增公积金中心的监督检查手段,如有权进入单位进行检查,还可以通过社保、财政、统计、工商、税务等部门核查单位在职职工人数和工资基数等。


    送审稿特别强调,以提供虚假材料等欺骗手段提取住房公积金或者获得住房公积金贷款的,由住房公积金管理中心责令退回骗取的住房公积金或违法贷款,处骗取金额1倍以上3倍以下的罚款或违法贷款额10%以上30%以下罚款,并取消缴存职工5年住房公积金提取及贷款资格;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


    送审稿有什么新变化


    缴存基数


    广州现行政策:单位和个人以职工本人上年度月平均工资总额作为缴存基数计算住房公积金。住房公积金月缴存基数不得超过广州市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的5倍。


    深圳现行政策:住房公积金缴存基数不得低于市人力资源和社会保障部门公布的上一年度职工月最低工资标准,不得超过市统计部门公布的上一年度全市在岗职工月平均工资的5倍。


    送审稿规定:住房公积金的缴存基数,按照职工本人上一年度月平均工资确定,且不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%,不得高于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的3倍。


    缴存比例


    广州现行政策:单位及个人住房公积金缴存比例各为5%-20%,具体缴存比例由单位和个人自行选择。


    深圳现行政策:单位为职工缴纳和职工个人缴纳的住房公积金缴存比例均不得低于缴存基数的5%,均不得高于缴存基数的20%。


    送审稿规定:单位和职工住房公积金的缴存比例,上限不应高于12%,下限不应低于5%。


    提取条件


    七情形可提取公积金账户余额


    购买、建造、大修、装修自住住房的。


    离休、退休的。


    完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的。


    出境定居的。


    偿还住房贷款本息的。


    无房职工支付自住住房租金的。


    支付自住住房物业费的。


    四情形可同时提取配偶公积金


    符合购买、建造、大修、装修自住住房,偿还住房贷款本息,支付自住住房租金和支付自住住房物业费等几种情况的,还可同时提取配偶的住房公积金。


    提交意见三个途径


    截止时间:2015年12月19日


    登录中国政府法制信息网(http://www.chinalaw.gov.cn),通过网站首页左侧的《法规规章草案意见征集系统》,对送审稿提出意见。


    通过信函方式将意见寄至:北京市2067信箱(邮政编码:100035),并请在信封上注明“住房公积金管理条例征求意见”字样。


    通过电子邮件方式将意见发送至:zfgjj@chinalaw.gov.cn。


    多少人缴存公积金


    缴存职工 1 .1亿人


    缴存总额 8 .31万亿元


    提取总额 4 .34万亿元


    缴存余额 3 .97万亿元


    累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4 .75万亿元


    贷款余额 2 .88万亿元


    (截至2015年7月底,数据来自住建部)


    八大亮点解读


    与现行住房公积金条例相比,此次征求意见的送审稿又修改哪些条款?如何影响公众利益?南都记者梳理修订送审稿与现行条例的八大备受关注的焦点进行解读。


    1


    部分职工


    缴存基数可能降


    首先,职工缴纳住房公积金缴存基数发生变化。现行管理条例规定,职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。也就是说,缴存基数就是上一年度月平均工资。


    但是,实际上各地会为基数设置一个上限、下限。如广州2014年度的月平均工资为5808元,公积金缴存基数上限是月平均工资5倍,即29040元(5808元×5=29040元);未超过标准的,缴存基数就是实际月均工资总额。


    而此次送审稿拟规定,缴存基数按职工本人上一年度月平均工资确定,且不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%,不得高于平均工资的3倍。按送审稿规定计算,广州部分职工原先最高近3万元的缴存基数,以后可能降为17424元(5808元×3=17424元),对于一些财力不佳的单位,最低也不能低过3484.8元(5808元×60%=3484.8元)。


    2


    缴存比例


    最高不超过12%


    现行条例规定,职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%,有条件的城市可以适当提高缴存比例。实际上,具体缴存比例是由各地住房公积金管理委员会拟定,广州、深圳目前公积金缴存比例范围在5%-20%之间。


    此次送审稿要求,职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于5%,不得高于12%。以广东某事业单位为例,该事业单位职工缴纳个人公积金时,可以选择8%、12%两档,而单位统一为8%。就广州每月个人工资中扣缴的公积金,南都记者算了一笔账。按照现行规定,月收入高的缴纳公积金最高可达5808元(29040×20%=5808元),按送审稿要求则为3484 .8元(29040×12%=3484.8元)。若按送审稿要求,广州职工个人月缴纳公积金最低限174.24元(3484.8×5%=174.24元)。最高限与最低限之间差距仍不小,而这还仅仅是个人缴纳部分,不包括单位缴纳的公积金。


    研究住房公积金多年的上海财经大学教授陈杰说,给公积金缴存基数、缴费比例设定一个更小范围,主要是为了防止收入分配差距拉大,抑制两极分化。其实,多缴费本身不是一件坏事,有利于把公积金的资金池子做大,关键是高基数、高比例的公积金很多时候成为机关、事业单位,特别是国有企业隐性福利与避税手段。而中国社科院经济所研究员、公积金政策研究专家汪利娜等专家认为,送审稿规定的上限仍太高。


    3


    租房装修等


    也可提取公积金


    送审稿中一个突出不同在于扩大住房公积金提取范围,包括租房、物业费、装修费等。针对租房提取公积金,现行条例规定是“房租超出家庭工资收入的规定的比例的”,而送审稿拟修改为“无房职工支付自住住房租金的”。


    事实上,今年1月住建部等部门已出台新规,放宽职工提取住房公积金支付房租条件,取消房租支出占家庭收入比例的限制,租房者也无需再提供完税证明、租赁合同备案。根据这项新规定,职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的,可提取夫妻双方住房公积金支付房租。对此,北京师范大学房地产研究中心主任董藩说,发展住房公积金初衷是带有保障的性质。租房的人大多数处在收入比较低状态下,如果缴纳的公积金拿不出来,买房又买不成,就等于保障功能没有发挥出来。


    上海财经大学教授陈杰也表示,过去对住房公积金的理解很狭义,主要理解为用来买房。随着社会流动性加大,住房消费更多体现在租房上,要解决租房问题,就要扩大住房公积金使用范围,“公积金制度须适应住房消费市场的不断变化”。


    4


    增值收益


    不能再盖廉租房


    送审稿删除“住房公积金增值收益用于建设城市廉租住房补充资金”规定,新增“增值收益在提取住房公积金管理中心的经费后,全部用于建立住房公积金风险准备金,不得挪作他用”。


    现行条例中对住房公积金增值收益有三种用途,分别是用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。数据显示,2014年全年住房公积金增值收益677.02亿元。其中,提取城市公共租赁住房(廉租住房)建设补充资金432.15亿元,占增值收益的63.8%。


    公积金研究专家、社科院财贸研究所研究员汪利娜说,增值收益中风险准备、运营管理是不可缺少的花费,但将公积金用于廉租房值得质疑。公积金是缴存人私人的住房储蓄,而廉租房是为社会最低收入群体提供的住房保障,理应由财政资金来兜底承担,“怎么可以把私人资金当成财政资金来使用?”


    专家认为,此次送审稿这处修改,表明公积金制度正在逐渐理清“公私关系”。公积金不是纳税人上交的政府收入,而是公民的私人个人储蓄,是预算外的资金,资金性质不一样。


    5


    公积金可发行M B S或引爆楼市


    此次送审稿中提到“公积金可申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券(M B S),为增值保值,公积金可以购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品”。业内人士说,公积金可发行M BS投资地方债,或引爆楼市回暖。


    业界:中国版次级债


    对此,多家券商分析人士认为这是“中国版次级债”,根据目前公积金市场规模,银行通过M B S可以累积重新获得超过10万亿的流动性,可以再次进行房屋抵押放贷,再做成M B S,再放贷,如此循环往复,稳赚利差。预计此举很可能极大地利好楼市。


    “公积金怎么扩大筹集面是个问题,所以要鼓励购房、鼓励使用,提高覆盖率保障来源。推行M BS及允许投资地方政府债,就是很好的路径。”易居智库研究中心总监严跃进表示,跟资本市场挂钩,用公积金购买资产证券化产品,意味着直接拿公积金进行投资,总体上投资风险不大,而且对于公积金保值增值有很大效果,收益高过以前的国债投资、银行储蓄等保守做法,稳健性也能得到保障。


    数据显示,目前中国房屋贷款按揭余额约20万亿元,其中超过3年期的约占90%。M BS开闸,银行只需将这部分贷款余额的优良部分拿出来进行证券化发行,其发行规模理论上可超10万亿元。这是多年呼之欲出的房地产市场金融化,房屋不再只是居住品,同时变成可流通的金融产品。


    风险转移到证券市场


    去年9月30日,中国央行、银监会首次出台通知,鼓励银行发行M BS。5月15日,中国银行间市场交易商协会发布《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》的公告。所谓M B S是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中,形成一个抵押贷款的集合体(pool),利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流发行证券,并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。可以说,M B S实际是带有公共金融政策色彩的证券化商品。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给M BS的投资者。


    举例来说,购房者首付30万元购买一套100万元的房产,基准利率借贷25年,利息约70万元,本息合计140万元,两年还款本金6万元,利息6万元,房子目前市值150万元。准许发行M B S之后,银行可以把房子剩余按揭贷款64万元打包成债券,通过券商以低于房贷利率的收益率发行。


    在券商估值系统里,房子市值150万元,抵押借款仅64万元,说明抵押品价值充足,一般而言这样的债券会得到较高评级。比如A A A,发行利率取下限5%发行。这样银行可以顺利拿回所有贷款本金,将风险转移到证券市场,而且每年可获固定息差(房贷利率-M BS利率-发行费率)。


    热情度如何还要观望


    南都记者从中原地产研究部了解到,在海外尤其是发达欧美市场,M BS是资产证券化产品的绝对主力军。截至去年上半年,美国按揭贷款余额为13.3万亿元,其中M BS余额达7.7万亿元,占比57.9%。


    不过,有银行界人士告计,金融业内短期对M B S的热情度怎样还要观望。由于房贷按揭回款周期通常以20年计算,不确定性太多,使房贷M BS的市场流动性在各种M B S产品中最差,收益率也处于偏低水平。若调研发现投资者不少,券商会出于担心M BS产品受积压而怠于承销。M BS短期内发挥作用要取决于利率环境、政策支持、市场监管等现实因素。


    6


    公积金中心新增职能


    拟订增值收益分配方案


    在明确公积金更多元投资渠道后,应更加明确公积金增值收益的分配机制。送审稿中规定,住房公积金管理中心新增一项职能:“拟订增值收益分配方案并组织实施”。


    今年6月,住建部公布全国住房公积金2014年年度报告显示,住房公积金的增值收益在扣除公积金中心管理费用、风险准备金和过去的廉租房建设补充资金之外,还剩余2.96亿元的待分配资金。


    上海财经大学教授陈杰说,这部分待分配增值利益确实处于“尴尬境地”。公积金毕竟不是股份制基金,缴存人也不是股东的概念。如果比作银行,存款人在银行获利息之后,也没有权利去问银行要利润。但公积金又是强制储蓄,与商业银行存款不同。现在钱还不太多,建议可以放在公积金中滚动一下,到一定阶段可以通过提高公积金的利率,补贴给缴存人。


    因此,送审稿通过之后,未来各地公积金管理中心会如何分配增值收益也备受关注。


    7


    无雇工个体工商户


    纳入公积金缴存范围


    与现行条例相比,送审稿将无雇工的“个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员”纳入住房公积金缴存范围。


    根据现行条例,国家机关、事业单位、企业、有雇工的个体工商户、民办非企业单位、社会团体等组织的职工才能享受公积金这项制度,而那些没有单位的个体工商户以及灵活就业人员就无法享受公积金制度的金融服务。


    公积金专家认为,这不是一种公平的制度,自谋职业者自己解决了就业问题,却被制度“抛弃在外”,无法享受国家公积金这种互助储蓄金制度的住房保障功能,没有体现公积金住房保障制度的普惠性。因此,送审稿新增“无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员,可以由个人缴存住房公积金,并享有提取、贷款等权益”。


    8


    公积金管理中心


    应每年公布年度报告


    送审稿规定,住房公积金管理中心应依法公开政策规定、办理流程,每年公布公积金年度报告接受监督。此前,住建部在2009年最后一次披露2008年全国住房公积金信息之后,曾连续6年时间未向全国通报,直到今年6月才再次晒出全国公积金的账本。


    此次送审稿对于公积金管理中心的监督管理要求更严格,作为一个预算外的事业单位,各级人大之后将介入公积金中心编制的预决算。住房公积金管理中心编制的住房公积金年度预算、决算,应当经财政部门审核后,提交住房公积金管理委员会审议,并报本级人民代表大会常务委员会备案。公积金中心也不能够再为他人作担保。不过送审稿也给公积金中心赋权,在实施监督检查时,公积金中心有权进入单位进行检查,也可以查阅有关文件资料,要求被检查单位就有关问题作出说明。


    05-06版


    采写:南都记者 吴斌 程思炜 陈琳琳
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