番禺未来的新中心在哪?番禺广场!
时间:2019-09-27 媒体报道 来源: 广州日报
导语:番禺未来的新中心在哪?番禺广场!

番禺广场轴线效果图

大洋网讯 番禺未来的新中心在哪?番禺广场!26日,番禺广场周边地区控制性详细规划在市规委会上审议通过,这一汇聚了4条地铁线的重要交通枢纽地区将加大开发强度,形成以交通枢纽、行政办公、文化休闲、商业商务等功能为主导的番禺未来新中心。


值得关注的是,该区域将打造5层地下空间,包括7.5万平方米的地下商业,并提供超过2000个地下停车位。


新定位:番禺未来新中心 营造中轴大公园


番禺广场地理位置优越,位于番禺区南部、区政府周边。番禺广场站场站综合体则是广州新一轮地铁线网的场站综合体的重要示范点,是四线交汇的重要交通枢纽,4条地铁线分别是:已经建成的地铁3号线,未来还将增加地铁18号线、22号线、17号线。



现状番禺广场北侧为番禺区政府,周边行政办公、商业商务用地较集中,并形成南北向贯穿区府的空间轴线;南部以集中的居住用地为主。但也存在站点周边用地低效的问题,没有充分发挥轨道交通带来的土地价值;此外,现状住宅成为该区域的主要地标,公共空间品质不高,城市形象有待提升。


按照国家、省、市相关政策,鼓励在轨道交通场站为中心的800米半径区域内土地综合开发利用,优化城市布局。本次规划范围是轨道站点800米半径,东至广华南路,西至盛泰路,北至沙圩东平路,南至市桥水道,用地面积约170公顷。其中涉及控规调整地块主要为轨道站800米半径范围内具有优化提升条件的潜力地块,总面积约31.7公顷。


本次涉及调整地块中,中轴TOD交通核心区正配合地铁建设围蔽施工;土地储备、石基房产地块等2地块未建,现状为空地、苗圃地;永隆地块用地已平整;沙圩一村等5地块为已建,均为低效利用的旧工厂、旧商业用地,2~5层为主。


新规划对番禺广场的定位是:番禺区公共服务中心及轨道交通枢纽,以交通枢纽、行政办公、文化休闲、商业商务等功能为主导的番禺未来新中心。以TOD枢纽为核心整合周边,联动市桥河片区形成“一轴一核,三大片区”结构。现行控规商业商务办公建设量约187万平方米,本次规划调整后商业商务办公建设量约230万平方米。同时将地面计容建设量转移至地下,释放更多优质地面公共活动空间。调整后,减少4.1万平方米的地上建筑面积,地面为绿地开敞空间。


高度控制方面,按照“营造高度识别性门户地标形象、严控中轴线的建筑高度,营造中轴‘大公园’”的原则,紧邻轨道站点地标高度为240~260米,周边建筑高度为100~150米,核心区公共服务设施高度控制为6米。


提强度:7大地块建设量增加44.4万平方米


新规划同时提出,提升站点周边地块开发强度。涉及规划调整的7大地块的总建筑面积由33.3万平方米调整至77.7万平方米,增加约44.4万平方米。地块开发强度由1.02~5.0调整至5.0~9.0。根据建设量优化各地块建筑密度和绿地率,建筑密度为35%~70%,绿地率为10%~20%。其中6个已有权属的商业商务地块容积率调整后,土地使用权人对地块所享有的开发权益,以已签订并依法缴清土地出让金的土地使用权出让合同约定内容为准。


番禺区政府提出,因落实城市设计方案和实现该片区的功能定位,需提高已出让的三宗国有土地的规划容积率,所增加的建设量可优化用于公益性用途和周边配套设施,地块权属单位也可通过补交出让金的方式按调整后控规进行开发。属于村集体权属地块,超出留用地权益部分,由区政府统筹作为番禺区产业服务配套用房或人才公寓,以支持番禺区产业发展,或作为本村旧村改造复建物业。


四大策略提升番禺广场及其周边地区发展

策略一:强化TOD公共交通无缝衔接、高效换乘


整合轨道、公交、有轨电车,平均换乘距离100米,换乘时间2分钟。地铁站出入口100米附近密集设置18个交通设施,以交通核组织人行流线立体便捷换乘,形成公交、轨道、轻轨等交通一体化无缝换乘。并通过7个下沉广场,整合3条交通动线,联动5大交通设施高效便捷换乘。其中,3条交通动线包括地面层步行通道、负一层商业通道和站内换乘动线;5大交通设施则包括地铁站、公交首末站(4000平方米)、旅游及快线大巴站(400平方米)、小巴及公交车停靠站、出租车及K+P停靠站。


策略二:以TOD枢纽为核心带动城市综合提升 激发旧城活力


交通枢纽一体化设计,塑造高品质的公共空间,提升番禺传统中心的崭新形象。其中包括,“广场变公园”,一体化整合立体景观空间,提升绿地率、绿化覆盖率等,高品质提升城市客厅;“道路”变“街道”,整合提升周边公共空间网络,引导底层架空、裙楼底商提升街道活力。站城协同,最大化提升TOD枢纽核心圈层土地价值。通过高强度混合开发,激发城市活力再提升。从相对单一的行政商务区转变为复合、活力的综合型公共中心,容纳市民城市生活及文化活动。


策略三:塑造番禺崭新城市客厅与门户空间形象


构筑从平康公园至市桥水岸的中轴空间,塑造市桥城市客厅形象;同时强化中轴界面、一谷双峰,打造富有层次感、节奏感的天际线。参照南站、万博CBD、创新城等番禺其他重点地区,将片区制高点控制为260米。引入图书馆、文化设施及游憩设施,打造平康公园-区政府-中央公园-市桥水岸的2公里长活力多元的城市中轴。未来除了现有的工人文化馆和区图书馆外,还将建设科技体验中心、文化展览馆、科普活动馆和游客服务中心等。


策略四:营造集约、复合、人性化的高品质地下空间


地下空间形成整合公园、社区服务、文化设施、旅游服务、商业设施、交通换乘、公共停车等设施及功能的大型地下综合体。TOD交通核心区地下空间共5层,其中负一、负二层为综合开发。整个地下空间的总建设量约为20万平方米,总计容面积为7.6万平方米,包括7.5万平方米商业和不小于1000平方米文化设施。不计容总建筑面积约为12.4万平方米,包括公共性控制及其他不计容两部分。


地下空间效果图


负一、负二层将建地下步行共同通道:负一层南北向主通道联系地铁至图书馆地下空间;9条东西向地块联系通道。还有一个交通核下沉广场,4个交通疏散井型下沉广场,2个采光谷,可衔接地面、地下步行系统,成为地下空间的主要人流出入口。地下空间将提供超过2000个车位。


文、图/广州日报全媒体记者杜娟 通讯员穗规资宣

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